종합부동산세 개편과 40억 이상 초고가 주택 세부담에 따른 20억~30억 시장 변화

종합부동산세 개편과 40억 이상 초고가 주택 및 20억~30억원대 시장 여파

2026년 8월 13일 공개된 데스크칼럼 보도에 따르면, 정부는 시가 40억원 이상 초고가 주택을 대상으로 종합부동산세(종부세) 부담을 대폭 늘리는 방향의 세제 개편 시각을 제시했습니다. 정부는 시가 40억원 미만의 주택에 대해서는 세부담에 변동이 없거나 오히려 이전보다 낮아질 것으로 예측했습니다. 그러나 실제 부동산 시장에서는 정부의 예상과 달리 시가 20억~30억원대의 이른바 ‘덜 똘똘한’ 주택이 새로 조명을 받으며 가격이 상승하는 등 정책 의도와 다른 형태의 반응이 나타나고 있습니다.

정부는 초고가 자산가에 대한 세부담 형평성을 맞추기 위해 40억원이라는 명확한 기준선을 설정했으나, 시장 참가자들은 세금 중과 구역을 피해 그 하위 구간인 20억~30억원대 주택으로 매수세를 이동시키는 양상을 보였습니다. 이에 따라 비거주 목적의 보유 현상과 맞물려 특정 가격대 주택의 매매 가격이 동반 상승하는 현상이 확인되었습니다.

정부의 종부세 개편안: 시가 40억원 이상 초고가 주택의 세부담 강화

정부가 발표한 종부세 관련 시각의 핵심은 시가 40억원을 경계선으로 세부담을 차등화한 점입니다. 보도된 내용에 따르면, 시가 40억원 이상을 호가하는 초고가 아파트 및 단독주택 보유자는 이전보다 훨씬 늘어난 종합부동산세를 납부해야 하는 구조입니다. 과세 표준 및 세율 조정에 따라 40억원 이상 구간에 세부담 가중이 집중되는 방식입니다.

반면, 정부는 시가 40억원 미만의 주택에 대해서는 종부세 과세액이 동결되거나, 세제 완화 조치 등으로 인해 되레 세금이 줄어드는 효과가 발생할 것이라고 판단했습니다. 이러한 정책 기조는 초고가 자산 보유자에 대한 세수 확보와 함께 중상위가 주택 보유자의 세부담을 경감해 준다는 명분을 바탕으로 수립되었습니다.

시장의 역발상 반응: 20억~30억원대 아파트에 쏠리는 관심과 집값 상승

정부의 구상과 달리 부동산 시장은 40억원 기준선 바로 아래에 위치한 20억30억원대 주택에 주목하기 시작했습니다. 관련 보도에 따르면 시장 참가자들은 40억원 이상 초고가 주택의 ‘똘똘한 한 채’ 전략 대신, 과세 중과를 피할 수 있는 20억30억원대 주택을 상대적으로 ‘덜 똘똘하지만 세금 효율이 높은 자산’으로 재평가했습니다.

그 결과 40억원 이상 매물에 대한 매수세는 주춤해진 반면, 20억30억원대 주택으로 매수 수요가 집중되면서 해당 구간의 집값이 상승하는 현상이 발생했습니다. 정부가 세부담 완화 구간으로 설정한 40억원 미만 영역 중에서도 특히 20억30억원대의 고가 아파트 단지들이 강한 매수세를 받아내며 가격 상승을 주도한 것입니다.

비거주 주택 요인과 세제 개편이 시장에 던진 과제

이번 칼럼 보도에서는 실거주가 아닌 ‘비거주’ 상태로 보유하는 주택들에 대한 문제도 함께 언급되었습니다. 시가 40억원 이상 주택에 대한 종부세 중과 방침에도 불구하고, 비거주 목적으로 보유하는 외지인이나 다주택자의 자금이 20억~30억원대 주택 시장으로 유입되는 계기가 되었습니다.

세제 개편에 따른 부담을 회피하기 위한 시장의 자금 이동은 특정 가격 구간의 가격 왜곡을 초래했습니다. 40억원 이상 초고가 시장은 세금 부담으로 거래가 둔화되었으나, 바로 아래 단계인 20억~30억원대 시장은 세제 혜택과 가격 상승 기대감이 결합하여 거래량과 매매가가 함께 움직이는 양상을 보였습니다.

세제 개편 기준선 40억원과 20억~30억원대 시장의 구체적 변화 정리

2026년 8월 13일 자 데스크칼럼 보도를 통해 확인된 종부세 개편과 시장의 핵심 실태는 다음과 같이 요약됩니다.

1. 정부의 세부담 산정 기준: 시가 40억원 이상 초고가 주택은 종합부동산세 부담이 대폭 증가하도록 설정되었으며, 40억원 미만 주택은 세부담 변동이 없거나 오히려 낮아지도록 설계되었습니다.
2. 시장의 세부담 회피 움직임: 시장에서는 40억원 이상 주택 대신 과세 부담이 적은 20억~30억원대 ‘덜 똘똘한’ 주택에 매수세가 쏠리며 해당 가격대 집값이 상승했습니다.
3. 비거주 자금의 이동: 실거주하지 않는 비거주 목적의 수요가 20억~30억원대 주택으로 옮겨가면서 정부의 초고가 주택 과세 강화 방안이 중간 가격대 고가 주택의 가격을 자극하는 결과로 이어졌습니다.

출처

• [헤럴드경제] 섶을 지고 불길로 뛰어들다 멈춤[데스크칼럼]
• [데스크칼럼] 섶을 지고 불길로 뛰어들다 멈춤